这些事物业公司管不了

属于业主自己负责的事

家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主或住户自己的事，不是物业公司的事。

这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。

属于开发商负责的事

保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。

属于相关行政主管部门负责的事

例如：指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，不是物业公司的事。 这些事情，有的与物业公司没有直接关系；有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作；有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。

属于水电、汽暖、通讯等社会公共事业单位或运营商负责的事

业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不是物业公司的事。

《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。

因此，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。

这些事物业公司应该管而且应该管好、管到位

物业公司管理服务的范围有哪些？《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。

要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。

物业服务的主要内容包括（具体服务内容以物业服务合同为准）：

综合服务

1、制定本物业各项管理制度、公约及管理服务内容；

2、24小时接听业主、物业使用人的服务咨询来电、接待来访；

3、24小时受理业主、物业使用人的请修、投诉、求助、回访；

4、业主、物业使用人的档案资料及本物业接管验收档案管理。

房屋建筑管理

1、房屋建筑公共部位的保养和维修；

2、园区道路、停车场保养和维修；

3、业主房屋装饰装修期间的管理、装修垃圾集中和清运；

4、配合政府行政部门对业主擅自改变房屋原设计外貌的管理；

5、按照保养计划和相关规定做好房屋建筑方面的维修保养记录。

设施、设备管理和维护

1、园区共用设施、设备运行维护和管理；

2、根据本物业的实际情况，合理安排共用设施、设备的运行时间；

3、保障设施设备使用状态良好，保障设施、设备维修及时；

4、按照保养计划和相关规定，对设施、设备进行保养、检修，记录完整。

环境卫生管理

1、园区内公共环境、共用部位的白天8小时保洁服务；

2、公共设施、设备的日常清洁服务；

3、公共区域四害消杀，生活垃圾日产日清和垃圾中转站的清理(含装饰装修垃圾的收集和清运)。

绿化管理

1、公共绿地、园林小品等的管理和养护；

2、根据植物生长的季节、环境要求修剪整齐，保障植物、花卉养护无虫害；

3、根据季节变化对木本植物及草坪进行养护。

秩序维护

1、24小时安全保卫，维护本物业公共区域秩序(不含业主、物业使用人的人身保险和财产保管责任)；

2、全天候红外线外围防务和保安电视监控、住宅室内紧急报警。

特约服务（以物业公司具体实施项目为准）

1、热线服务：定时叫醒/服务预约/电话留言转达/飞机航班查询/电话号码查询/各项便民查询。

2、商务服务：代收、发传真/代收、发电子邮件/代表翻译/代收租金/房屋租赁/代请律师/复印/打字/传真/装订/票务等服务。

3、车辆服务：代客加油/代客洗车/汽车美容。

4、教育服务：代请家教/各类培训班/健康、养身知识讲座。

5、餐饮服务：代电话订餐/代订座位。

6、家居类服务：代设立家庭健康档案/代办家政保洁/旅游手续/花卉租摆/代订报刊/水/餐/牛奶/代购办公用品等服务/代缴话费/代订酒店客房/代办申请电话/物品寄存、转交/运动场所预订(仅限于物业会馆)。

7、保洁服务：家居清洁服务/地板打蜡/家具保养/玻璃清洗/地毯清洗/抽油烟机清洗/空调清洗。

8、保健服务：家庭看护/健康体检。

9、绿化服务：园林设计/植物代购/植物移植/植物代种植/植物代养护/植物领养/植物租赁。

10、生活服务：保姆服务/钟点工服务/代订搬家公司。

11、物业租赁类：物业出租/转让/市场调查/物业估价等服务。文章转载自河南并智律师事务所。