物业费和维修资金的维修范围
目录
物业费涉及的维修范围
小修工程
中修工程
大修工程
综合维修（成片轮修工程）
翻新工程（更新改造工程）
物业费涉及小修条款的约定
维修资金涉及的维修范围
物业费涉及的维修范围
依据《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
公共设施的维修、养护、运行等费用包含在物业费之中。
特别指出，物业费中所包含的公共设备设施维修费用，专指小修和日常保养。
中修、大修以及更换主要部件等费用，从专项维修资金中列支。
具体的小修项目，多少维修费用之内算小修，需要通过物业服务合同或补充协议约定，形成书面文件。
小修工程
主要包括以下内容：
1、屋面补漏，修补面层、泛水、屋脊等。
2、钢、木门窗的整修，拆换五金，配玻璃，换窗纱，油漆等。
3、修补楼地面面层，抽换个别楞木等。
4、修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等。
5、拆砖挖补局部墙体、拆换个别拱圈及过梁等。
6、抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。
7、水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等。
8、下水管道、窖井的修补疏通，阴沟、散水、落水管的修补等。
9、房屋的检查，危险构件的临时加固等。
主要特点：
量多面广、零星分散，且突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较小。
主要任务：
通过房屋的日常养护工程，维护房屋及设备的功能，保证房屋的正常使用。根椐用户的报修，组织零星维修，使发生的损坏得到及时修复，防止损坏扩大而造成更大的损失。组织房屋的经常性检查，搞清房屋的完损状况，从养护入手，预防事故的发生，并且有计划地组织大、中修，提供勘查、施工的资料依据。
中修工程
凡是牵动或拆换少量主体构件，进行局部维修，且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下，并保持原房的规模与结构的维修工程为中修工程。
主要包括以下内容:
1、少量结构构件已形成危险点的房屋。
2、一般损坏而需要进行局部修复的房屋。
3、整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。
主要特点：
工程较集中、项目较小，工程量较大，工程的计划性，周期性强，基本要求就是使经过中修后的房屋70%以上必须符合基本完好房屋的标准要求。
大修工程
凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备，不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程为大修工程。
主要包括以下内容:
1、主体结构的大部分严重损坏，有倒塌或有局部倒塌危险的房屋。
2、整幢房屋的公用生活设备必须进行更换，需要改装、新装的房屋。
3、因改善居住条件，需要进行局部改建、添装的房屋。
4、需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。
主要特点：
工程地点集中，项目齐全，工程量大，一次费用较大，且整体性强，其基本要求是使经过大修后的房屋必须符合基本完好房屋的标准要求。
综合维修（成片轮修工程）
凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼，进行有计划成片维修，包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修，其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。
主要包括以下内容:
1、该片(幢)大部分严重损坏，或一般性损坏，需进行有计划成片维修的房屋。
2、需改变片(幢)面貌而进行计划维修工程。
主要特点：
规模较大，项目齐全，工期长，费用大。其基本要求是经过维修的成片(幢)房屋必须符合基本完好或完好房屋的标准要求。
翻新工程（更新改造工程）
凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。
主要包括以下内容:
1、主体结构全部或大部分损坏，失去正常使用功能，有倒塌危险的房屋。
2、因自然灾害破坏严重，不断继续使用的房屋；主体结构，围护结构简陋，无修理价值的房屋。
3、地处陡峭易滑坡地区或地处地势较低洼长期积水又无法排出地区的房屋。
4、国家基建规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
物业费涉及小修条款的约定
序号 |
类别 |
内容 |
备注 |
1 |
公共照明成本构成 |
公共照明运行 |
包含在物业费中 |
更换灯泡、灯头、灯座及开关、插座等 |
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用电设备的日常维护 |
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2 |
消防系统成本构成 |
消防设施、器材保养 |
包含在物业费中 |
消防设施年度安全检测费 |
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灭火器的更换（首次配备不计入本费用中） |
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3 |
避雷系统成本构成 |
避雷系统日常保养 |
包含在物业费中 |
避雷系统年度安全检测费 |
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4 |
弱电系统成本构成 |
系统运行 |
包含在物业费中 |
日常维护保养 |
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系统设备的维修 |
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5 |
电梯运行费用 |
电梯运行用电能耗 |
包含在物业费中 |
电梯定期常规保养 |
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零星配件更换及维修 |
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电梯年度安全检测 |
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限速器检测（2年一次） |
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备注： 1、如无相应设施设备的，不得计收该项费用。 2、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不一致之处，以专业标准为准。 3、设备设施应建立完整的设备台账，并详细载明日常维护保养及维修记录。 4、按有关规定应属于建设单位负责保养或维修的，所涉费用由建设单位承担。 5、如国家及地方出台最新规定，或者重新签订补充协议，按最新规定或补充协议为准执行。 |
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维修资金涉及的维修范围
（一）房屋共用部位、共用设施维修资金使用范围
1、房屋本体：
拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力。
整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。
玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）
户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。
2、公建配套：
（1）道路（路幅宽7米以下）：路面破损50%以上，整体修复路面、路沿。
（2）绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。
（3）公益性设施（休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。
（4）小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。
（二）共用设备维修资金使用范围
1、垂直电梯
（1）机房部分：
1）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。2）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。3）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。4）选层器：整体更换。5）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。
（2）井道部分：
1）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。2）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。3）导轨：更换变形损坏部件。4）导靴：整体更换。5）曳引钢丝绳：全部更换。6）对重：更换导靴。7）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。
（3）厅站部分：
1）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。2）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。
2、中央空调
（1）空调压缩机部分：
1）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。2）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。3）螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。
（2）中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。
（3）冷凝器：更换阀门、管道。
（4）蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。
（5）膨胀阀：更换。
（6）控制系统：更换主控板。
（7）辅助设备：物业管理圈，更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。
（8）风机盘管：更换风机、盘管。
（9）新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。
（10）双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。
（11）通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。
3、锅炉
（1）炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。
（2）水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。
（3）燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。
（4）燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。
（5）供热设备：更换分汽缸、换热器。
4、电气系统
（1）强电：
1）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。2）变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。3）低压电器：电动机整机更换（5kw以上），转子、定子绕组修换（10kw以上），更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（100A以上）、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。
（2）弱电：
1）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。2）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。3）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。4）火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。5）安保监控：修换对讲主机、更换对讲控制线路、更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周边防范的远红外探头（5米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。6）综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。
5、消防设备
（1）整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。
（2）消防给水：修换消防泵，更换泵接合器，整体更换消火栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上（含Φ150）管道、阀门。
6、给排水
（1）生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。
（2）排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。
7、质量要求
设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110% 。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。(文章转载自河南并智律师事务所)
