房屋漏水会给我们的日常生活带来很大麻烦。在遇到房屋漏水的时候，大部分人第一反应就是找物业负责，那么，物业公司究竟要不要承担赔偿责任？

2020年9月，张三发现家中客厅吊顶出现湿渍、变形、裂缝，遂向小区某物业公司报修。物业公司查看后发现楼上李四家卫生间下水主杠附近有水迹，但由于李四在装修时将下水主杠及下水杠检查口封在墙内，无法查看，物业公司遂告知李四自行拆除。李四自行拆除后露出主下水杠检查口部位，发现是由于检查口封闭盖松动导致渗水，后经旋紧封闭盖后止住漏水。随后，张三要求李四及物业公司共同赔偿其吊顶维修费用三万。

李四认为主管道是公共设施，应由物业负责管理和维修。物业认为李四办理入住，对房屋进行了验收，验收时并未发现下水杠漏水，是其装修时擅自将观察口包裹在装修墙内导致观察口漏水未能及时发现是造成张三房屋受损，物业公司没有关系。

法院认为：张三与李四系上下楼邻居关系，李四房屋内下水管道漏水至张三家，应对张三的合理损失承担相应赔偿责任。下水管道虽系公共设施，但本案中漏水所在管道系位于李四房屋内，物业公司客观上无法对该漏水管道进行日常管理维护，且因李四于装修房屋时将该管道封闭在内，未预留检修口，致其不能及时发现漏水事宜，故而导致张三发生损失。另，李四于入住该房屋时已在《房屋签收单》上确认管道无渗漏，物业公司已尽到合理的管理义务。综上所述，物业公司对张三损失的发生无过错，不应承担赔偿责任，故对李四的抗辩事由，法院不予认可。
案例总结

《民法典》第二百三十八条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

本案中，在发生漏水事故时，物业公司已经尽到了自己的管理义务，及时检查漏水原因，通知了侵权者，已经在物业服务范围内尽到了自己的责任，不存在过错，不应当承担责任，漏水住户因为自己的疏漏造成事故发生，应当对自己的过错行为承担后果。

律师建议
不是说小区范围内出了问题就一定与物业公司有关，物业管理主要集中于公用部位、公用设施的维护和管理。实践中，对于业主个人专有部分发生的事故，物业公司是否要承担责任，比较明确的情况是看物业公司有无过错，如果物业公司存在过错，由物业公司承担一定的过错责任；如果事故的发生可单纯归责于某业主时，责任则由该业主承担。
那么，对于业主个人专有部分的，物业公司应当如何履行管理义务，避免过错责任呢？

首先，物业公司发现在装修过程中有业主违反禁止行为、注意事项的，应当通知行为人立即停止并改正。如果业主遇到了类似问题，向物业公司反映，物业公司一定要及时检修，及时报告，防患于未然。

其次，在物业服务合同中明确有关于业主专有部分的约定，避免在业主与物业发生矛盾时，盲目地将部分责任归责于物业公司。

再次，业主个人专有部分出现漏水等问题时，物业公司履行管理义务应当重点把握的是“告知”、“通知”等义务的形式要件和实质要件。形式要件包括“通知”等的方式方法，例如电话通知记录、告示张贴记录等；实质要件要看物业公司是否在事故发生后采取了必要措施，阻止损害范围的扩大，例如物业维修记录、现场维修照片、业主证词等。文章转自河南并智律师事务所。