在购房的诸多途径中法拍房以其相对较低的价格吸引了不少购房者然而背后隐藏的风险也不容忽视法拍房的物业费到底由谁承担?相信这是很多购买法拍房的人关心的问题今天就带大家来通过一个真实案例了解↓↓↓

基本案情

2023年，小李通过司法拍卖竞得了福建省厦门市海沧区的一处房产，原房主为小王。小李本以为自己捡了个大便宜，能轻松实现住房梦，但没想到麻烦接踵而至。

成为新业主后，物业公司向小李催收物业相关欠费。小李很无奈，他向物业公司交清了自己成为业主之后的相关欠费，但对于案涉房屋原房主小王之前所欠的费用，小李拒绝支付。于是，物业公司将小李和原房主小王一并诉至福建省厦门市海沧区人民法院。

在庭审中，物业公司提交了《拍卖公告》，其中第七条明确载明：标的物过户登记手续由买受人自行办理，物业费、水、电等欠费以及法律法规没有规定或者规定不明的税费均由买受人承担，具体费用请竞买人于拍卖前自行到相关单位查询了解，与拍卖人无涉。

现房主小李辩称——

法院《拍卖公告》里面写得很清楚是跟拍卖人无涉，而非与原房主小王无关。同时，他与物业公司不存在权利义务关系，与小王也不存在合同的约定。而且，原房主小王自取得产权后，该房产一直处于空置状态，空置房不用交纳物业费，所以小李请求法院驳回物业公司的诉讼请求。

原房主小王表示——

自己未收到物业公司的催收电话或者信息，甚至未与物业公司签署合同，故其和物业公司之间不存在物业服务关系。而且，小李自愿参加司法拍卖，视为对《拍卖公告》的同意，对查询案涉房屋相关欠费情况具有慎重义务。《拍卖公告》中明确说明了物业费、水费、电费以及法律规定明确或不明确的税费均由买受人承担，故其不需要承担连带责任。

裁判结果

法院经审理认为01
物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效且未到期终止，物业公司依合同约定提供了物业管理服务，有权主张相应物业费用。案涉房屋所欠费用产生于小王作为房屋产权人期间，小王对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，案涉房屋是否空置并不影响小王支付相关物业费用。小李以案涉房屋空置为由，主张减免物业管理费用缺乏法律依据。02
同时，案涉房屋的《拍卖公告》明确载明，拍卖标的物所涉及的物业费等欠费均由买受人自行查询了解并承担。小李以自愿参与竞拍的积极行为表明了对《拍卖公告》相关条款的接受和同意，表明其认可案涉房屋的瑕疵和权利负担，同意承担支付案涉房屋所欠物业费用的责任。03
而且，《拍卖公告》具有公开性，客观上会产生溢出效应，会使相关债权人由此推定买受人接受并同意《拍卖公告》中的相关条款，进而对此产生信赖。在实际行动中，物业公司未对该信赖预期下的权利主张予以放弃或搁置，而是提出了直接诉讼请求。因此，小李在《拍卖公告》载明物业费、水、电等欠费由买受人承担的情况下，以参与竞拍的实际行为表明同意，构成债务加入，应对小王就案涉房屋应支付的物业管理相关欠费承担连带清偿责任。

最终，法院判决现房主小李应向物业公司支付相关物业欠费，小王对小李应承担的债务承担连带清偿责任。福建省厦门市中级人民法院二审维持了上述判决。

法官提醒

近年来，法拍房的交易热度持续上升。对于买受人而言，案涉房屋可能存在瑕疵或权利负担。因此，与法拍房相关的纠纷也随即产生，涉及较多的就是支付案涉房屋清欠的物业服务费用问题。

本案中，根据《中华人民共和国民法典》第552条的规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”故，现房主小李因竞得案涉房屋从而构成债务加入，应和原房主小王对案涉房屋的相关物业欠费承担连带清偿责任。

虽然法拍房往往能低于市场价成交，为购房者提供了“捡漏”的绝佳机会，但法拍房本身可能存在相应的风险。建议购房者在竞拍前全面了解标的房屋状况，如到物业公司查询标的房屋欠费情况、向执行法院详询标的房屋现状、到标的房屋内部及周边进行全面评估等，做到心中有数。(文章转自河南并智律师事务所)

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